ll Dl "Sblocca Italia" ha messo nero su bianco il contratto “RENT TO BUY” (sino ad oggi espressione solo di interpretazioni degli operatori del diritto) e risolve alcune criticità che derivavano dalla mancanza di una specifica normativa in materia.
Ma cos’è sostanzialmente il “Rent to buy”? Sinteticamente possiamo definirlo come il contratto con cui l’inquilino di un appartamento, dopo aver preso in affitto l’immobile per un determinato periodo di tempo, può, al termine della locazione, scegliere se acquistare l’immobile (imputando i canoni di affitto sino ad allora pagati ad acconto sul prezzo della vendita) oppure recedere dalla locazione. Si tratta, dunque, di una sorta di affitto con riscatto.
Il rent to buy all’italiana (oggetto anche di una prima nota del Consiglio nazionale del Notariato) viene dunque definito come il contratto che prevede la concessione del godimento di un immobile (abitativo o non abitativo) con diritto per il conduttore di acquistarlo entro una data predeterminata, imputando a prezzo di acquisto la parte di canone di locazione a tal fine indicata nel contratto.
Di questo contratto viene consentita la trascrizione nei registri immobiliari, il che serve:
1. A proteggere il conduttore – futuro acquirente da disavventure che possano accadere in capo al locatore – venditore anteriormente al passaggio di proprietà; con l’importante novità che l’efficacia di questa trascrizione non dura per tre anni al massimo, come accade nel caso della trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, ma può durare per tutta la durata del contratto di rent to buy (senza comunque eccedere un decennio); non si possono dare in rent to buy immobili che siano ipotecati (a meno di non frazionare l’ipoteca e attribuire al conduttore, mediante accollo, una quota del mutuo stipulato dal costruttore);
2. La parte dei canoni imputabile a prezzo è garantita da un privilegio speciale immobiliare sull’immobile concesso in godimento (se il concedente fallisce, sul ricavato dall’asta dell’immobile per primo beneficia il conduttore in rent to buy);
3. A rendere opponibile il contratto, che duri oltre 9 anni, agli eventuali «aventi causa» dal locatore, ai quali abbia ceduto l’immobile in questione. I rapporti tra il locatore e il conduttore vengono regolati con le norme del Codice civile che disciplinano i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario: le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, a quelle di manutenzione straordinaria deve provvedere il locatore.
Risoluzione del contratto: Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue ed è assai limitata l’esperibilità dell’azione revocatoria. In caso di fallimento del conduttore, il curatore può sciogliersi dal contratto e, in tal caso, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo d’indennità, se non è stato diversamente stabilito nel contratto.
Il rent to buy all’italiana (oggetto anche di una prima nota del Consiglio nazionale del Notariato) viene dunque definito come il contratto che prevede la concessione del godimento di un immobile (abitativo o non abitativo) con diritto per il conduttore di acquistarlo entro una data predeterminata, imputando a prezzo di acquisto la parte di canone di locazione a tal fine indicata nel contratto.
Di questo contratto viene consentita la trascrizione nei registri immobiliari, il che serve:
1. A proteggere il conduttore – futuro acquirente da disavventure che possano accadere in capo al locatore – venditore anteriormente al passaggio di proprietà; con l’importante novità che l’efficacia di questa trascrizione non dura per tre anni al massimo, come accade nel caso della trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, ma può durare per tutta la durata del contratto di rent to buy (senza comunque eccedere un decennio); non si possono dare in rent to buy immobili che siano ipotecati (a meno di non frazionare l’ipoteca e attribuire al conduttore, mediante accollo, una quota del mutuo stipulato dal costruttore);
2. La parte dei canoni imputabile a prezzo è garantita da un privilegio speciale immobiliare sull’immobile concesso in godimento (se il concedente fallisce, sul ricavato dall’asta dell’immobile per primo beneficia il conduttore in rent to buy);
3. A rendere opponibile il contratto, che duri oltre 9 anni, agli eventuali «aventi causa» dal locatore, ai quali abbia ceduto l’immobile in questione. I rapporti tra il locatore e il conduttore vengono regolati con le norme del Codice civile che disciplinano i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario: le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, a quelle di manutenzione straordinaria deve provvedere il locatore.
Risoluzione del contratto: Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo. In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto. In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue ed è assai limitata l’esperibilità dell’azione revocatoria. In caso di fallimento del conduttore, il curatore può sciogliersi dal contratto e, in tal caso, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo d’indennità, se non è stato diversamente stabilito nel contratto.
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